Et AS betaler 22 % selskapsskatt på overskuddet fra leieinntekter. Det vil si: inntektene minus alle lovlige fradrag. Det er ikke leieinntekten i seg selv som bestemmer skatten — det er hvor godt du utnytter fradragsmulighetene. Det er her de fleste eiendomsinvestorer taper penger.
Hvor mye skatt betaler et AS på leieinntekter?
Skattesatsen er 22 %. Den gjelder på det selskapet sitter igjen med etter at alle kostnader er trukket fra — altså nettoinntekten, ikke bruttoinntekten.
La oss si at selskapet ditt leier ut et næringslokale og får inn 1 200 000 kroner i året. Hvis du ikke trekker fra noen ting, betaler du 264 000 kroner i skatt. Men det er ingen som driver eiendom uten kostnader. Den reelle skatten avhenger helt av hva du klarer å dokumentere og føre som fradrag.
Hva er skattepliktig leieinntekt?
Leieinntekt i et AS er skattepliktig i sin helhet. Det gjelder:
- Leie for lokaler, kontor og lagerplass
- Leie for boliger eid av selskapet
- Leie for parkering, tomter og andre arealer
Det er ingen bunnfradrag eller skattefri del — slik det kan være for privatpersoner med korttidsutleie. Selskapet betaler 22 % på alt overskudd fra første krone.
Det viktige spørsmålet er ikke satsen — det er grunnlaget
22 % høres kanskje ikke voldsomt ut. Men mange eiendomsinvestorer betaler mer skatt enn nødvendig fordi de ikke utnytter fradragene fullt ut. Det kan handle om avskrivninger som ikke er riktig satt opp, kostnader som ikke er riktig kategorisert, eller en selskapsstruktur som ikke er tilpasset situasjonen.
Et selskap med 1 200 000 kroner i leieinntekter og 600 000 kroner i dokumenterte kostnader betaler skatt av 600 000 kroner — altså 132 000 kroner. Samme selskap uten gode rutiner kan ende opp med å betale skatt av 900 000 kroner, fordi kostnader ikke er ført riktig. Det er en forskjell på 66 000 kroner i unødvendig skatt.
Skatteetaten har en god oversikt over hva som regnes som skattepliktig inntekt for selskaper.
Det er med andre ord ikke skattelovens sats som avgjør hva du faktisk betaler. Det er kvaliteten på regnskapet og rådgivningen bak det.
Hvilke kostnader kan du trekke fra mot leieinntektene?
Alle kostnader som er nødvendige for å skaffe og beholde leieinntektene, er fradragsberettigede. Det er lovens prinsipp. I praksis betyr det at du kan trekke fra mer enn de fleste tror.
Vanlige fradrag i et eiendomsselskap:
| Kostnad | Eksempel på beløp (per år) |
|---|---|
| Rentekostnader på lån | 300 000 kr |
| Vedlikehold og reparasjoner | 80 000 kr |
| Forsikring | 25 000 kr |
| Regnskapsføring og revisjon | 30 000 kr |
| Felleskostnader (fellesarealer, vaktmester) | 40 000 kr |
| Forvaltningshonorar | 20 000 kr |
| Eiendomsskatt | 15 000 kr |
| Sum fradrag | 510 000 kr |
Med 1 200 000 kroner i leieinntekter og 510 000 kroner i fradrag sitter selskapet igjen med et skattepliktig overskudd på 690 000 kroner. Skatten blir da 151 800 kroner — ikke 264 000 kroner.
Rentekostnader er ofte det største fradraget
Har selskapet lån knyttet til eiendommene, er rentene fullt fradragsberettigede. For mange eiendomsinvestorer med belånte eiendommer er dette alene det mest verdifulle fradraget.
Vedlikehold — men ikke påkostning
Her er det en viktig distinksjon: Vedlikehold (å sette noe tilbake til opprinnelig stand) er fradragsberettiget i samme år. Påkostning (å heve standarden utover det opprinnelige) skal aktiveres og avskrives over tid. Mange blander disse, og det kan gi feil i regnskapet — i begge retninger.
Felleskostnader er lett å miste oversikten over
Eier du flere eiendommer i ulike selskaper, eller eiendommer med fellesareal, er det lett å miste kontrollen over kostnadene. Hva skal belastes hvilket selskap? Hva dekkes av husleien, og hva skal faktureres videre? Dette er et område hvor rotete regnskapsføring koster deg reelle penger.
Avskrivning av næringseiendom: slik reduserer du skatten år for år
Avskrivning betyr at du fordeler kostnaden av en investering over flere år, i stedet for å føre hele beløpet som kostnad det året du kjøpte noe. For bygg og anlegg gjøres dette etter saldometoden — du avskriver en fast prosentandel av den gjenværende bokførte verdien hvert år.
Enkelt forklart: Du får et fradrag hvert år, uten å bruke penger det året. Det er en av de mest effektive måtene å redusere skattepliktig overskudd på.
Avskrivningssatser for eiendom
Det er ikke alle typer eiendom som kan avskrives. Skatteetaten opererer med ulike saldogrupper, og satsen avhenger av hva slags eiendom det er:
- Kontorbygg og forretningsbygg: 2 % per år (saldogruppe i)
- Hotell, bevertning og forsamlingslokaler: 3 % per år (saldogruppe h)
- Tekniske installasjoner i bygg: 10 % per år (saldogruppe j)
- Tomt: Kan ikke avskrives
Hva betyr dette i kroner?
Si at selskapet ditt eier et kontorbygg med en skattemessig verdi på 10 000 000 kroner. Med 2 % avskrivning får du et fradrag på 200 000 kroner det første året. Skatteeffekten er 44 000 kroner (22 % av 200 000). Neste år avskriver du 2 % av 9 800 000 kroner — altså 196 000 kroner.
Over ti år summerer det seg til betydelige fradrag — uten at du har betalt en krone ekstra.
Tekniske installasjoner er undervurdert
Mange eiendomsinvestorer glemmer at elektriske anlegg, ventilasjonsanlegg og heiser i bygget kan avskrives separat med 10 %. Det kan utgjøre en stor del av byggets verdi. Riktig splitting mellom bygg og tekniske installasjoner ved kjøp kan gi deg vesentlig høyere fradrag de første årene.
Det lønner seg å ta dette opp med regnskapsfører allerede ved kjøpstidspunktet — ikke fem år etterpå.
Holdingstruktur og konsernbidrag: når lønner det seg?
En holdingstruktur betyr at du eier eiendomsselskapene dine gjennom et morselskap — et holdingselskap. Det er ikke nødvendigvis mer komplisert å drive, men det åpner for to viktige skattemessige fordeler: fritaksmetoden og konsernbidrag.
Fritaksmetoden — for utbytte mellom selskaper
Fritaksmetoden gjør at et AS som eier aksjer i et annet AS, kan motta utbytte fra datterselskapet nesten uten skatt. Bare 3 % av utbyttet beskattes — det vil si en effektiv skatt på 0,66 %. Dette betyr at overskudd kan flyttes fra driftsselskapet til holdingselskapet og reinvesteres uten at du betaler full skatt underveis.
Merk: Fritaksmetoden gjelder utbytte og gevinster mellom selskaper — ikke leieinntekter direkte.
Konsernbidrag — for å utjevne overskudd og underskudd
Har du ett eiendomsselskap som går med overskudd og ett som går med underskudd, kan du flytte overskudd fra det lønnsomme selskapet til det tapsbringende gjennom konsernbidrag. Effekten er at du betaler skatt av det samlede overskuddet — ikke av hvert selskap for seg.
Eksempel: Selskap A har 500 000 kroner i overskudd. Selskap B har 200 000 kroner i underskudd. Uten konsernbidrag betaler A skatt av 500 000 kroner. Med konsernbidrag utjevnes det, og du betaler skatt av 300 000 kroner. Det er 44 000 kroner spart.
Les mer om reglene i vår artikkel om konsernbidrag i eiendomsselskap: slik flytter du overskudd skattefritt mellom selskapene dine.
Når lønner strukturen seg ikke?
Har du bare ett eiendomsselskap og liten aktivitet, kan kostnaden ved å opprette og drifte et holdingselskap overstige fordelene. Det er et regnestykke du bør gjøre konkret — ikke en generell anbefaling.
Slik tar du ut verdier fra eiendomsselskapet riktig
Du har bygd opp verdier i selskapet. Spørsmålet er: Hvordan får du pengene ut på en måte som ikke gir deg unødvendig høy skatt?
Det er tre hovedmåter: lønn, utbytte og lån fra selskapet. Alle har ulike skattekonsekvenser.
Lønn
Lønn er fradragsberettiget i selskapet — det reduserer selskapets skattepliktige overskudd. For deg personlig beskattes det som vanlig arbeidsinntekt, med skatt opp mot 46–47 % inkludert trygdeavgift. I tillegg betaler selskapet arbeidsgiveravgift på 14,1 %.
Lønn gir deg pensjonsopptjening og er riktig valg opp til et visst nivå.
Utbytte
Utbytte beskattes med 37,84 % på dine hender (etter skjermingsfradrag, som er en liten reduksjon basert på risikofri rente). Det er lavere enn toppskatt på lønn, og selskapet betaler ikke arbeidsgiveravgift. Har du holdingselskap, kan utbytte sendes dit nesten skattefritt og reinvesteres.
Lån fra selskap
Her er det viktig å være klar: Lån fra eget AS er skattepliktig som utbytte fra første krone, etter reglene som ble innført i 2015. Det er ikke en lovlig måte å ta ut penger skattefritt på.
Enkelt regnestykke
Du vil ha 500 000 kroner ut av selskapet:
- Som lønn: Selskapet betaler 70 500 kr i arbeidsgiveravgift. Du betaler opp mot 235 000 kr i inntektsskatt. Nettoutbetaling: ca. 265 000 kr.
- Som utbytte: Selskapet betaler ingen arbeidsgiveravgift. Du betaler ca. 189 200 kr i utbytteskatt. Nettoutbetaling: ca. 310 800 kr.
Kombinasjonen av lønn opp til grensen for maksimal pensjonopptjening og utbytte utover det, er ofte det som gir best totalresultat. Men det avhenger av din situasjon.
Les mer i vår artikkel om hvordan ta ut penger fra eiendomsselskap – lønn, utbytte eller lån.
Ofte stilte spørsmål
Er leieinntekter alltid skattepliktige i et AS?
Ja. Et AS betaler 22 % selskapsskatt på nettoinntekten fra utleie. Det finnes ingen bunnfradrag eller skattefrie beløp slik det gjør for privatpersoner med begrenset utleie. All leieinntekt over kostnader er skattepliktig.
Kan jeg avskrive tomten eiendommen står på?
Nei. Tomteverdien kan ikke avskrives skattemessig. Bare byggverk og tekniske installasjoner gir deg avskrivningsfradrag. Det er derfor viktig å skille ut tomteverdien fra bygningsverdien korrekt i regnskapet — særlig ved kjøp av eiendom.
Hva er forskjellen på vedlikehold og påkostning?
Vedlikehold er arbeid som setter eiendommen tilbake til tidligere stand — for eksempel å skifte ut et slitt gulv med tilsvarende kvalitet. Det kan fradragsføres i sin helhet det året arbeidet gjøres. Påkostning er arbeid som hever standarden utover det opprinnelige — for eksempel å oppgradere fra laminat til parkett eller legge til en ny etasje. Påkostninger aktiveres i regnskapet og avskrives over tid. Skillet har stor betydning for når du får skatteeffekten.
Gjelder fritaksmetoden for leieinntekter mellom selskaper?
Nei. Fritaksmetoden gjelder utbytte og aksjegevinster mellom selskaper — ikke leieinntekter. Hvis datterselskapet leier ut eiendom til morselskapet, er leieinntektene skattepliktige på vanlig måte i datterselskapet. Det er utbyttet som sendes oppover i strukturen som er nesten skattefritt.
Hva skjer skattemessig om eiendomsselskapet går med underskudd?
Underskudd i et AS kan fremføres mot fremtidig overskudd i det samme selskapet, uten tidsbegrensning. Du mister ikke fradraget. Har du en konsernstruktur med flere selskaper, kan du bruke konsernbidrag for å utnytte underskuddet mot overskudd i et søsterselskap samme år. Det er en av de konkrete grunnene til at holdingstruktur kan lønne seg hvis du eier flere eiendommer.
Vil du vite hva du faktisk betaler i skatt — og hva du kan redusere?
Book en gratis gjennomgang med Silfer. Vi ser på tallene dine, strukturen din og sier konkret hva som kan gjøres annerledes.
